营改增也许是今年所有政策中最沸腾的政策，现在终于尘埃落定，5月1日正式试用，而营改增是什么意思？很多人不明白，首先解释下营业税，房产交易中不超2年的房产对外销售，过户时需要向地税交纳5%的营业税，而营改增的意思就是把这个营业税改成增值税；再说增值税，顾名思义就是增值部分需要纳税，这个政策的落实基础是不动产登记，什么意思？不动产登记时会在不动产登记证上写上购买时候的价格，而在不到两年对外出售时增值的部分需要交纳增值税，税率按照11%征收。

   
     由于房地产行业被纳入本次试点，适用税率为11%，本次营改增方案将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易，社会舆论对个人自用住房在5月1日之后上市交易，税费负担是否将加重产生了很大的疑问，下面小编举例说明。

    很多人问营改增后二手房交易交纳的税到底是增加还是减少？这个问题得分类说明，不能笼统的说，按照邹平市场来说，早起办证的房子也许无法实行营改增，因为当时购买价格无法确认，比如房改售房，城里的房子。以下用几个例子说明实行营改增后税负增加还是减少？例1：小李买了一套房子价格为80万，而二年内对外出售价格为100万，按照规定需要交纳（100-80）*11%=2.2万，实行营改增之间的营业税是100*5%=5万，所以这样计算的话二手房交易中的税减少了很多。例2：小李购买的房价是50万，而两年内出售价格120万，需要交纳的增值税：（120-50）万*11%=7.7万，营改增之前的营业税是：120万*5%=6万，这样的话税收就大于以前。而例2在邹平是基本不会出现的，所以对于邹平房产市场来说二手房交易的税收应该相对减少了。

    未来即便营改增要覆盖二手房交易，当前的税费基本框架也会沿用下去。比如，个人首套，或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去，否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重，这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。另外，当前的二手房交易税费制度实际鼓励个人长期持有住宅，而非短期倒卖加重市场泡沫，这也意味着营改增不会单纯以增值额计税，因为按这个路子走长期持有自用住宅的个人税收负担会加重，反而会鼓励短期炒卖加重市场泡沫。

    购房人不用担心，国家调控房产税主线肯定是“只减不增”，如果增加税收的话以前出台的所有政策都会成为泡沫，所以二手房交易不用担心营改增。