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2021年住建部两大新规实施 这两类住宅或“不香了”

发布时间:2021-06-12 10:04:19 来源: 编辑:

2021住建部两大新规分别是:第一个是住宅“限高令”,2020年4月27日,住建部发布新规明确,未来大中城市“摩天大楼”(500米以上建筑)原则上不得新建,250米以上建筑也要严格限制;中小城市严格限制超高层住宅(30层);县城以多层为主。

其中关于县城的住宅,今年3月29日,住建部又发布文件公开征求意见,涉及内容主要是3点:1、县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%;2、县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配;3、县城原则上不准建超过18层的建筑,确需建设应该严格论证。

第二个新规是:2020年底,在住建部年度总结报告里,住建部长王蒙徽郑重宣布,从2021年起正式“全面推进城镇老旧小区旧改”——未来5年针对全国17万个2000年以前建成的老旧小区进行基础类、改善类、提升类三大内容改造。

为什么说住建部确定2021年起“限高令”和“旧改”两大新规开始实施,意味着高层住宅和20年房龄的老宅不香了?

过去很多人青睐这种房产,是因为只看到了高层住宅的优势,而忽略了其缺陷。住建部发布新规,明确未来各大城市都要按照指标和程序建高层住宅,本质上是住建部替大家指出了高层住宅的弊端。所以这个新规一发布,很多专家都解读这是对高层住宅的利空,尤其是动辄四五十层的超高层住宅,更被称为是未来的“永久贫民窟”。

虽然高层住宅的缺陷短时间内并没有真正体现,但更关注房子投资属性的国人,还是非常敏感地察觉到了未来高层住宅将要失势的事实,所以一时间高层住宅难销售、二手房市场高层住宅挂牌量激增等情况也迅速体现出来了。尤其是县城的高层住宅,因为维护不到位等原因衰败得更快,其市场受欢迎程度随着新规的发布,更是一落千丈。很多购房者都明确表示,不会购买6层以上的高层住宅了。

高层住宅受冷落,归根结底是新规的“利空”体现。所以不管是自住还是投资,对于高层住宅,大家都要清楚地意识到未来可能“不香了”的事实,购买时一定要慎重,不能再乱买了;

其次分析20年房龄的老宅为什么不能再乱买。住建部“旧改”新规说得很明确,未来5年将针对房龄20年的城镇老宅围绕三项内容的改造。这意味着过去实行了十多年之久的“棚改”拆迁工程将陆续退场。这对于老宅的影响还是比较大的,仅从价值变现角度来看,棚改拆迁显然胜过旧改,尤其是2015年之后开始实施的“棚改货币化安置”政策,真正能做到让一些一线城市黄金地段的老宅一夜之间身价大增,在广州、深圳、浙江、南京、杭州、北京、上海等省市,老宅拆迁获得千万甚至是亿元补偿款的案例比比皆是。

但是2021年起,如果20年房龄的老宅统统进行旧改,不再拆迁,那么这些老宅的价值将很难再放大。尤其是一些基础设施条件差、地段不好、内部拥挤的小区,旧改纵然有三十六计七十二变也很难施展出来,比如新建停车场、增加绿化、管道更换等都几乎是不可能完成的。

旧改如果只是做做表明功夫,比如刷刷外墙、重漆楼梯、安装玻璃、通通下水道等,那么对于老旧小区的实质性提升并不明显,要知道一旦旧改过的小区可能面临未来20年都不再进行其它改造。在电梯房、改善房越做越高端的背景下,未来20年房龄的老宅很难被年轻人所接纳,其市场受欢迎程度注定高不了。换言之,即便是经历一番精细旧改后,20年房龄的老宅也很难俘获购房者的芳心,老宅“不香”了,自然也不能再乱买。过去很多人热衷于买老宅,多数是为了“博拆迁”,但今年起旧改后的老总拆迁的期限可能要拉长到二三十年后,这种情况下,购买老宅的意义就荡然无存了。

总结:房价“普涨”,闭眼买房“躺赚”的时代已经一去不复返。未来房地产市场的分化将异常明显,这意味着投资买房也将步入高门槛、专业性时代——还想靠投资房产获利,除了要顺势而为,还要学会准确押注城市,更关键的是要学会避开低投资价值、无投资价值的房产:高层住宅和20年房龄旧改后的老宅,千万不能再胡乱购买了。

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