根据日本的经验来看，出生人口和新建住宅呈显相关，人口出生数量领先住宅开工数量21年左右，新增人口是推动新开工住宅数量的主要因素中国的商品住宅新开工面积与出生人口数量之间同样存在显著相关性，与日本经验相似，房地产新开工面积落后出生人口21年左右，从1991年开始，中国出生人口规模逐年递减，按照国际经验来推算，2011年之后，中国房地产行业已经进入换挡期。


劳动人口下降减少新房市场空间

从人口总量来看，中国总人口增速趋缓，峰值约为14亿人，据预测，到2017年，劳动人口达到峰值约为9.9亿，而2010年劳动人口占比达到峰值为73.7%，社会抚养比出现拐点。劳动人口绝对数量及相对数量的降低均意味着支撑购房的刚性及改善性需求在未来呈减弱趋势，新房市场长期发展空间将进一步减少存量房的发展空间越来越大。


老龄人口数量增加及城市空巢家庭比例上升

老龄人口数量增加将催生老龄人口住房需求多样性。截止到“十三五”末，全国老年人口预计将达到2.45亿人，占全国人口总数约17%。“十九大”报告中指出，积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医样结合，加快老龄事业和产业发展。