在中国近代史上，房地产市场风云变幻的背后从来就不缺少外资的身影，而在100年前的上海，由犹太人组成的“炒房团”通过炒卖地皮房产，在短期内积聚了巨额财富，成为了中国乃至整个远东地区最富有的群体。

犹太人开办的沙逊集团早在19世纪70年代就加入了“炒房团”，图为该集团名下的房产。

7月24日，随着中国发布限制外资购房的相关规定，外资炒房成为了人们关注的话题。

其实，在中国近代史上，房地产市场风云变幻的背后从来就不缺少外资的身影，而在100年前的上海，由犹太人组成的“炒房团”通过炒卖地皮房产，在短期内积聚了巨额财富，成为了中国乃至整个远东地区最富有的群体。

旧上海成为犹太人的发财“天堂”

1840年鸦片战争后，上海作为对外开放的通商口岸，正式开埠。在随后的100多年里，随着列强纷纷在上海开设租界，上海成为西方“冒险家的乐园”。

不过，对于犹太人来说，近代的上海不仅是“乐园”，还是“天堂”。早在鸦片战争前后，就有许多巴格达的犹太人来到上海定居，形成了上海最早的犹太社区。进入20世纪，许多欧洲国家执行排犹政策，而世界上绝大多数国家出于自身战略利益的考虑，无情地对当时没有祖国的犹太民族关上了大门。

远离欧洲1万多公里的中国上海却张开双臂，以其“自由港”的特殊地位，欢迎犹太难民的到来。仅在1933年—1941年间，涌入上海滩的犹太难民就有约3万人，其中有2.5万人定居下来，并在上海形成了3个新的犹太人社区。

虽说上海城远不如柏林、维也纳、华沙等欧洲名城漂亮整洁，但由于中国民众和政府对犹太人的友好态度，让上海成为了这些异乡来客心目中的“天堂”。

犹太人把上海当作“天堂”的另一个原因是，他们在这里实现了发家致富的梦想，涌现了一大批著名的“犹太大亨”。如沙逊集团的领袖沙逊，他的集团在民国时期经营的业务包括纺织、食品、建筑、金融等13个行业。

嘉道理、安诺德、亚伯拉罕和所罗门等也是那个时代赫赫有名的大财主，而他们中最富有的则要数欧司•哈同(1849年—1931年)了。

从流浪汉到“远东首富”，哈同成为传奇房地产大亨

哈同发家的经历非常具有传奇色彩。1849年，哈同生于巴格达，他幼年生活很苦，靠拾破烂、拣煤块为生。后来，哈同随父母经印度辗转来到上海，替犹太老乡开办的沙逊洋行看大门。

由于为人勤快、谦让，他很快升为“管事助手”，负责看守鸦片仓库。这可是一个肥差，利用这个职务，哈同大笔收取提货人的贿赂，加上平时省吃俭用，他很快就积攒了一笔财富，并用这些钱购买了一些零散的土地。

真正给哈同的事业带来巨大转机的是中法战争。1884年，中法战争爆发，中国军队在老将冯子材的率领下，接连挫败法国侵略军的攻势。这些胜利让中国人民欢欣鼓舞，上海的洋人却坐不住了，他们认为，中国打败法国后自然就会清理他们，于是纷纷逃离上海，上海的房价因此暴跌。

哈同的新婚妻子罗迦陵也劝丈夫暂时去香港躲避一下。哈同却认为这是千载难逢的好机会。在说服了妻子后，哈同联络了周围的一批犹太人低价收房。为筹集资金，他甚至把妻子的首饰也变卖了。哈同把筹来的钱全部用于购买房屋土地。

这是一场代价颇高的赌博，但是哈同赌赢了。由于清政府的腐败无能，中国在军事上节节胜利的情况下“不败而败”，与法国签订了《中法和约》。“洋大人”们又纷纷回到上海，“十里洋行”恢复了繁荣。哈同则名利双收，他购买的房产，也就是今天的南京东路一带，后来逐渐发展为上海的商业金融中心，在数年间地价上涨千倍以上。

由于哈同在关键时刻“不退缩”，维护秩序“有功”，1887年被聘请为“公共租界工部局董事”，当时这是租界最高的荣誉职务。哈同从此成为犹太“炒房团”中最耀眼的一颗明星，并被人称为“远东首富”。

结交各派政治势力，犹太“炒房团”在乱世中坐大

其实，当时在上海的外国炒房团并不只哈同一家，即便在犹太人中，哈同也并不是最早的。19世纪70年代后期，犹太人开办的沙逊集团就将业务拓展到房地产业，成为沪上“房地产大王”。哈同集团之所以能后来居上，除了集团领袖哈同出色的判断能力外，还和他与当时中国政府高官的良好关系有关。

清末民初，哈同集团在乱世中一直不断发展，并且在中国各种政治力量中左右逢源。1909年，罗迦陵曾前往天津，拜见隆裕太后的母亲，并被收为干女儿，隆裕太后还亲自赐名“福”字。辛亥革命后，北洋军阀在上海的3个护军使，都与哈同关系密切。

另一方面，哈同也与革命党人建立了联系。1901年，罗迦陵结识了著名僧人黄宗仰，并请他为自己设计了爱俪园。1910年爱俪园在涌泉路(今南京西路)落成。经黄宗仰疏通，孙中山、蔡元培到过爱俪园，蔡锷将军曾在此养病，就连章太炎的婚礼也是在园中举行的。

哈同“炒房团”的另一个特点是看重长远利益，而不是仅仅盯着眼前的好处。哈同集团曾在河南路口到西藏路一带买了不少房产地产，但由于西藏路交通不便，上涨余地很小。此时，哈同做出了一个大胆的决定，他向租界当局建议修筑马路，并自掏腰包60万两银子，雇人在他购买的地段铺设马路。马路修好以后，这一带的房价涨了10倍多。

另外，哈同很早就在静安寺以东的郊野之地购买了300亩空地，购买时很多人都嗤之以鼻，认为不值。后来，由于英法美在上海的租界不断扩张，哈同集团的这300亩地也被征用，哈同他们又狠狠赚了一笔。

到20世纪30年代，哈同集团在上海的房产已超过沙逊集团，成为“炒房团”的龙头老大，哈同也成了上海名副其实的“地皮大王”，仅他一家就占有了上海最繁华地段南京路地产的44%，当时南京路两侧的大楼、里弄，凡是以“慈”字命名的，如慈淑大楼、慈裕里，都是哈同集团的产业。

哈同要么在自己地皮上盖上房子，收取租金，要么干脆把地皮租给别人，坐享其成。到1931年哈同病逝时，该集团中光哈同自己的资产就有1.7亿元，其中包括460亩地，1300多栋房屋，以及大量的金银财宝。

为什么哈同集团能在短短的几十年中聚敛这么多财富，当时的一首歌谣曾这样描述：“哈同，哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众。筑路，筑路，财源亨通。”或许，正是把当前利益放在长远利益的框架中进行考量，才能有长远的辉煌。

投资慈善、文化事业，毁于家族内斗和日本侵华

哈同集团后期曾大力支持中国的文化和慈善事业。国学大师王国维就在爱俪园里常住，写出了几部很有价值的国学著作。从1910年开始，哈同等人创立免费的哈同大学，著名美术大师徐悲鸿就是其中一名学生。另外，他们还发起“工人识字运动”，开办了5所“工人进德义校”。

1910年和1917年，江苏、河南等地发生水灾，哈同组建了“义赈会”，半个多月就筹集500多万元捐款。由于哈同夫妇没有儿女，他们收养了很多孤儿作为养子养女。虽然哈同集团的这些花费只是他们在中国所赚取利润的零头，但这些善举还是让人至今难忘，也在客观上加强了集团的事业。

然而，随着哈同在1931年死去，集团逐渐走上下坡路。哈同死后，留下的巨额财产让不少人垂涎三尺，哈同夫妇的养女、管家、亲戚，甚至汪伪政权和日本侵略军都参加了争夺，哈同集团开始瓦解。更要命的是日军侵占上海后，大力排挤各国商人，征用哈同集团的房产。

爱俪园被日军占领作为营地，园内建筑被破坏殆尽，到1945年，这个近代上海最豪华的私家园林仅剩几间洋房而已。哈同集团也随着爱俪园走向衰落。

第二次世界大战结束后，绝大多数犹太人离开上海，前往美国、苏联等国和新建立的以色列国，到1953年，曾有数万人的几个犹太社区只剩440人。而在这次犹太“移民”后，哈同“炒房团”基本销声匿迹，退出了历史舞台。