住建部政策咨询专家谢逸枫撰文：中国房价一骑绝尘，房地产市场在层层加码的调控措施面前我行我素，房价在一片争议声中节节攀升。为何调控成“空调”？

2月20日“新国五条”与3月1日“新国五条”细则出台，正式拉开了第十年国务院房地产调控的序幕。至今，第五轮房地产调控政策已过半年，全国一、二、三线城市仍呈现出“楼市持续高烧不退、房价大幅跳涨、地价凶猛上涨、地王频现”的景象。

无论从哪种角度来看，2013年房地产调控措施较之前都更为严厉，然而房价却一骑绝尘，房地产市场在层层加码的调控措施面前我行我素，房价在一片争议声中节节攀升。为何调控成“空调”？

十年四阶段：仅一次拐点

如果从2003年算起，中国房地产调控历史足足走过了十年。可以看到的是，房价上涨——调控措施出台——房价再上涨——再调控，房价上涨与调控之间二者交替赛跑的游戏似乎无休无止。

在希望一次次被浇灭的同时，需要先回顾一下楼市调控的历史，中国房地产调控的十年大致可以划分为四个阶段：

第一阶段，调控起步期（2002年、2003年至2004年)。主要以收紧土地供给和房地产信贷为主要手段，以抑制房地产市场投资过热为目的。

2003年6月（121号文）正式拉响了宏观调控的警报。两个月后，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），将房地产业明确为拉动国家经济发展的支柱产业之一。

从严冬到盛夏，中国的房地产业只用了不到百天的时间。在这种极富戏剧性的变化中，房地产市场迎来了新一轮波澜壮阔的大牛市。持续“高烧”不退的房地产业引起了中央政府的警觉。

2004年3月31日，国土资源部、国家监察部联合发出通知，严令各地必须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地。

这就是历史上赫赫有名、曾经让众多开发商寝食难安的“831大限”，它的出台终结了地产界“空手套白狼”式的拿地模式。然而，调控不但没能抑制房价，反而催生了“地荒论”。

第二阶段，调控加码期（2005年至2008年上半年）。加码的手段以结构性手段为主，在抑制房地产投资过热的同时，提出“稳房价”的新目标，“国八条”、“新国八条”、“国六条”相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调节商品房投资性需求等等。

短短100天，从中央到地方，从央行到七部委，以历史罕见的密集动作，对房地产业形成雷霆万钧之势，让开发商们顿时有一种黑云压城的感觉。

然而，现实总是残酷的。经过2005年下半年的短暂休整后，2006年初房价再度飞涨，楼市重新陷入躁动中。2006年5月17日，国务院常务会议提出促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），由此拉开了新一轮调控的序幕。

此后，短短半年时间，由九大部委组成的调控大军就出台了十多个文件。进入2007年，加息突然成为楼市调控的主旋律。

从年初到年末，央行挥舞着手中的信贷大棒，一年之内10次上调存款准备金率、6次加息，频率之高，幅度之大，历史罕见。然而，温水煮青蛙式的加息非但没有浇灭市场的躁动，反而使得房价屡创新高。

直到2007年9月27日，央行出台新政，将二套房贷款首付比例提高至40%以上，同时将房贷利率提高至基准利率的1.1倍。房价自1998年房改以来首次出现显著下跌。

第三阶段，紧急救市期（2008年下半年至2009年上半年）。金融危机席卷全球，中国经济增速大幅回落。危难时刻，房地产业再次充当了救市的主力军。

2008年9月16日，雷曼兄弟申请破产的第二天，中国人民银行即下调了贷款基准利率，此后不到100天，央行4次下调了存贷款基准利率。

与此同时，财政部、国税总局和央行连续出台了一系列房地产刺激政策，例如契税下调至1%、贷款享受7折优惠、首付款比例下调至20%、营业税免征期限由5年改为2年等等。

如果说这些政策是在极度深寒中拯救了房地产业的话，4万亿元投资计划则可以说是将它推向了极度狂热的边缘。

2008年11月5日，国务院研究决定，投资4万亿元来拉动国内需求，其中的重点就是建设保障性安居工程。在此推动下，房地产业迅速复苏，并转而陷入极度的疯狂中。

2009年，北京（楼盘）市四环内住宅期房均价从15581元/平方米暴涨至25907元/平方米，涨幅超过50%。到了当年年底，中央不得不再次面对调整政策方向的尴尬。

2009年12月9日，国务院常务会议决定，将营业税免征期限由2年恢复为5年。五天后，国务院再次就促进房地产市场健康发展，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大措施，并且明确表态要“遏制房价过快上涨”。但很快，中央的表态就被淹没在市场的亢奋之中。

第四阶段，调控全面加码期（2010年至2013年上半年）。“遏制房价过快上涨”或“促进房价合理回归”或“控制房价目标”成为突出调控目标，“新国四条”、“国十一条”、“新国十条”、“限购令”、“限贷”、“房产税”、“新国八条”、“新国五条”、限价、限网签、限售、限利润等号称史上最严厉调控措施相继出炉，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。

政府调控应让路市场调控

房价“越调越涨”的根源是“一手压制需求，一手压低供应”。从来未真正调控到房价核心问题，譬如住房保障法的出台、土地制度改革、税费分配制度改革、商品房预售制度改革、金融制度改革、增加群众收入、加大土地供应等。

此外，从自身而言，房地产调控十年屡为“空调”还有三个方面的重要原因。首先是中央调控目标不明确。

十年调控目标由遏制房价上涨过高到遏制房地产投资增长过快再回到遏制房价上涨过快，后又到遏制投资投机炒房过热，又继续回到遏制房价上涨过快与促进房价合理回归，今年又回到遏制投资投机需求与稳定房价与成交的市场预期，没有一次提到以降房价为调控目标。

从根本上说，政府力图控制房地产价格其实是反市场的行为，也是超越政府行为能力的目标，政府真正应该做而且可以做的是保障民生以及防范严重的房地产泡沫危机。